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闲 聊 房 价
撰稿人:   来源: 凤冈县人大  发布时间:2011年05月10日 12:00:00
李义刚
 
       前几日,一亲戚因小孩到县城读书,加之其父母已年迈,做农活困难,需在县城买房,叫帮忙了解了解。平时虽然多多少少也知道些,但真正去了解时,才知道县城的房价,不知不觉间已是每平方米两千五百来元的高位(电梯房的价还高些)。意味着百平方米的新房子要25万元左右,也意味着我这个农民工的老表要背负些债务,成为又一个房奴。
      经济发展和城镇化进程、居有其所和改善住房、投资理财和保值增值、供给与需求矛盾等等,无不是地方政府、房开商、消费者等几方的利益博弈。住房、房价也就始终成为中国老百姓近些年挥之不去、街谈巷议的话题。这里也来聊聊房价的事。
      城镇化发展主要依靠的是土地出让,既解决了资金来源、增加了地方GDP,又推进了城镇化进程、发展了地方经济。“城市发展对土地的依赖有增无减,利益分配不合理,社会矛盾突出,土地出让制度亟待进一步改革完善。”国土资源部部长徐绍史的这段话,包含了对我国城市发展“土地依赖症”多层面危害的多重忧虑。
      近十年来城镇化发展对土地依赖有增无减。发展,需要快速推进城镇化建设。建设需要大量资金,有限的地方财政收入是绝对无法承担的。而土地出让收入恰好能承担这个重任,既解决了建设资金问题,又增加了GDP和财政税收,使城镇化得到快速发展。“土地财政”,功不可没。房地产的开发,政府部门收取各项税费,房开商获取巨额利润。金融部门既可完成各项考核指标,又能得到稳定的收益。而弱势的消费大众,为了一个安稳的家(住房),则成为房奴。
       矛盾在不断显露、冲突也在加剧。城乡土地利益分配不合理,从农民手中拿地,再在土地市场拍卖出让,价差(地租)很大。于是,拆迁也就成为利益与矛盾的交织体。由于双方达不成拆迁补偿协议,也就越来越多的出现“钉子户”,甚至酿成“自焚”来抗争之类的悲剧。房地产像一块海绵一样,把资本从其他产业领域不断吸过来,在调控紧密严厉的2010年,许多大城市依然不断产生“地王”“天价房”等。众多央企也参与角逐房地产这个大蛋糕,推高地价。地产成为过量货币投机逐利的沃土,地少钱多,推高地价房价,普通老百姓望楼兴叹。
      房地产市场供需矛盾突出。一方面是城镇居民因生活条件的改善,需要不断改善住房条件带来的需求。一种是人均居住面积的改善,从人均几平方米到几十平方米转换。原来的人口多,住房面积小、质量差、户型不好、环境不佳等等,转换到面积大、环境好、户型合理、地段适中的房屋。一种是年轻人结婚后,喜欢有自己的小天地,中老年也看不惯年轻人的新潮,于是分户而居,各得其所。
        一方面是要转移安置大量的农村剩余劳动力带来的需求。中国农村人口众多,剩余劳动力需要大量往城市转移安置。随着工业化、城镇化建设的快速推进,从乡村到城镇到城市呈梯次转移,不断增加城市居住人口,带来刚性的住房需求。这是很正常很合理的也很实际的。因为城市有无可厚非的教育、医疗、交通等优越、保障、方便的条件。从市场化的角度看,供需矛盾十分突出,这在短时期内是难以平衡和缓解的。从时间和人口的结构来看,农民进城打工有二十多年了,房地产开发才十余年。前十年的农民工赚钱主要是回家盖房娶老婆。而近十来年农民工则已发生变化。通过自己的不断奋斗拼搏,凭借学习和掌握的技能,靠辛苦挣来的小本钱,主要在城市打工做生意,已经融入了城市生活。在中国传统文化中,有自己的房屋才有“家”的感觉,住房已成为家的重要组成内容。没有自己的住房,则会有漂浮、摇曳的感觉,会有没根的心结。因而,为了父母、小孩,也为了自己,需要进城买房,改变人生。由此,住房需求在短时期内仍将处于一个高峰期。
      老百姓投资理财也是一个不可小视的问题。股市本来是一个投资的大市场,却因为2007年的最牛市到2008年的最熊市,套牢了相当部分的普通投资者。而今,在原来投身股市亏损的情况下,只能望而却步。由于在食品价格较快上涨、流动性充裕、通胀预期较强等各种因素共同推动下,我国CPI不断走高。极少数拥有财富与资源的人,轮番投资或投机从日常生活物资到高端的金银、艺术品、收藏品、玩物等,推高了物价。而普通老百姓除了储蓄外,想保值增值的投资渠道很少。于是,楼市成为这些年老百姓投资的首选。即使2010年以来,大城市的房价开始趋于稳定情况下,居民投资意愿仍然以房地产继续成为投资首选。因为,普通老百姓都是在不知不觉间发现,买房或换房后的住房都增值了。早点买房早点换房的,都感到是幸运或惬意的,买对了买值了。而极少数有实力有意识投资房产的,则赚得荷包鼓鼓的。也只有房屋才是看得见摸得着的,也才能放心宽心啊。却有可能因大众的投资使房地产的泡沫越来越大,最后破灭。美国次贷危机而引发的全球金融危机就是最好的前车之鉴。要时时小心谨慎。
       保障性住房不足也是带来商品性住房房价不断高涨的因素。国家针对大城市出台住房“限购”、金融加大回收流动性、房产税试点等政策,想达到楼市量降价跌、稳定房价、抑制投机、减少泡沫的目的。但经历了多次的“调—涨”博弈,房开商有前两年赚得盆满钵溢打下的深厚“底子”,有扛一段时间的实力。同时,认定房价上涨的投资者会对调控产生一定的“耐药性”。从目前博弈情况来看,有效果但不明显。大部分地方的楼市量降价稳或微跌。“限购”在短期内能使房价稳中有降,但也带来住房租金增长的问题,给城市新增就业人员和外来务工人员增加了不小的负担与压力。
      商品性与保障性是发展和解决住房不可缺少的两面。保障性住房的缺位,有如跷跷板的一边在下,使商品性的一边一直高高在上。少数大城市的房价在 “限购”之下依然上升,就是迟滞多年的保障性住房工程,在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要形式的住房保障制度已经初步形成,但进展滞缓。长期来看,要稳定房价必须加强保障性住房的建设。强调把解决城市低收入家庭住房困难列为政府公共服务的一项重要职责,解决“住有所居”这一重大民生问题。并大力解决“夹心层”(新就业职工和外来务工人员住房)住房缺位问题(公共租赁住房问题),使之“低端有保障,中端有支持”的住房保障政策日趋体现。
      拉杂的闲聊了一些感想。愿我的老表及其他房奴们能早日成为房子的真正主人,愿所有人早日实现住有所居的理想!
 
 
                             

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